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Partes comunes del edificio

Su concepto se determina por oposición al de la parte privativa. Los elementos comunes están afectos al uso o utilización de los copropietarios, es decir, serían aquellos espacios que no están atribuidos privativamente. 

Conforme al Código Civil, son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

Por su parte, la Ley 13.512 detalla los elementos comunes y establece la responsabilidad de los Co-Propietarios respecto de ellos:

Art. 2.- “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: 

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. 
Esta enumeración no tiene carácter taxativo (no es rígida).
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario”

Art. 3.- “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan”.

Art. 5.- “Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto”.

Clasificación
Los elementos comunes se clasifican en cuatro grandes bloques:

1.Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (ej. suelo, pilares, cimientos).
2.Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).
3.Locales y espacios comunitarios (locales sociales, espacios deportivos comunitarios).
4.Servidumbre


Tipos de Elementos Comunes

Elementos comunes esenciales: Son aquellos indivisibles por la ley física y por tanto, su inclusión en la copropiedad es imperativa (ej. el suelo, los muros, los fosos, las escaleras, los ascensores y las canalizaciones) y su negociabilidad en forma separada está también excluida en forma imperativa.

Elementos comunes accidentales: Son aquellos que se establecen como elementos comunes para la común utilidad de los vecinos, sin que ello sea necesario por ley física (Ej. los garajes, la portería), pues cabe que se dividan, se enajenen, etc. Sin embargo, -como esta situación supondría una modificación del título constitutivo-, requiere unanimidad. 
Este tipo de elementos comunes pueden perder, por tanto, su cualidad de tal, para convertirse en privativos.

Elementos Comunes "de uso exclusivo": Si bien el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente, tal como los patios o los balcones.

Elementos Comunes "de uso reservado": Si bien el dominio pertenece a la totalidad de los copropietarios, el acceso a los mismos se reserva a "Personal Autorizado", tal como la sala de máquinas de los ascensores o los nichos de gas o luz.

Características Básicas de los elementos comunes

. Indivisibilidad
Conforme al Código Civil "las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división".

. Inseparables de la parte privativa
"Sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable" 

. Presunción de elemento común 
Si pertenecen a la entidad registral y no están atribuidos a pisos o locales determinados y no existiendo título en contra, se presumen como elemento común.